包租業者、社會住宅包租代管常見問題懶人包

在面對繁複的房屋出租與管理事務時，許多房東選擇包租代管作為解決方案。然而，對於參與包租代管計畫的細節及政策，仍然存在一些疑問與困惑。本文將針對常見的問題進行詳細解答，涵蓋已出租物件是否可以加入包租代管、社會住宅的稅務優惠、以及公益出租人與包租代管的差異等關鍵議題。我們希望通過這些深入的解析，幫助房東們更清楚地了解相關政策與規定，以便做出最佳的管理決策。

 

已經出租的物件是否可以加入包租代管計畫？

是的，即使您的房產已經在出租中，也可以加入包租代管計畫。不過，這需要遵守「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」的相關規定。具體來說，房東需重新與包租代管業者或房客簽訂新的租賃契約，以符合社會住宅包租代管計畫的要求。這意味著即使房子已經出租，只要按計畫要求辦理相關手續，就能順利轉入包租代管體系。

案例：假設某房東的房產已經出租給一位房客，若房東希望將這間房產納入包租代管計畫，他需先與包租代管公司商討，再重新簽訂一份契約，並確保所有租客也同意這項變更。

改登記為社宅後會追溯徵稅嗎？

根據租賃專法第23條的規定，參與社會住宅包租代管的租賃契約在送交稅捐機關後，只能作為減稅的證明，並不會被用來查核房屋的租金收入是否繳稅。因此，財政部不能基於此契約對租金收入進行額外的徵稅查核，除非有其他證據證明。

如果房東已經加入社會住宅包租代管計畫，不必擔心會被追溯徵稅。建議房東保留所有相關的合同和稅務文件，並與專業的稅務顧問確認具體細節，以確保稅務上的合規性。

社會住宅包租代管與公益出租人的稅賦優惠有何差異？

社會住宅包租代管和公益出租人的稅賦優惠有所不同。包租代管的房東享有自用住宅的稅率優惠，包括房屋稅（1.2%）、地價稅（0.2%），並且租金收入的必要費用扣除率為60%，免稅額為每月15,000元（第三期）。相對而言，公益出租人的優惠包括自用住宅的稅率（房屋稅1.2%、地價稅0.2%），但租金收入的必要費用扣除率為43%，免稅額也是15,000元/月。

例如，一名房東選擇參加社會住宅包租代管計畫，他的租金收入在稅務上可以享有更高的扣除率，這有助於減少應納稅額。如果選擇公益出租，雖然也有稅賦優惠，但扣除率和免稅額相對較低。

包租代管業者是否需要將轉租案件納入實價登錄？

是的，包租代管業者需要將轉租案件納入實價登錄。根據規定，業者必須在簽訂契約後30日內完成申報。如果未依規定申報或提供的信息不實，將會受到1萬元以上、5萬元以下的罰款，並被要求限期改正。不實申報的處罰更為嚴厲，從6千元到3萬元不等。

對於包租代管業者來說，遵守實價登錄的申報規定非常重要。建議業者設立內部審核機制，確保所有轉租案件的信息準確並及時申報，避免因違規而產生罰款。

社會住宅包租代管vs公益出租人優惠稅賦

項目	社會住宅包租代管	一般出租	公益出租人
修繕費補助	每年最高 $10,000/屋	無	無
居家安全相關保險	每年最高 $3,500/屋	無	無
公證費	雙北：$4,500/次，其他縣市：$3,000/次	無	無
3年免服務費	包租契約簽3年，代管租約簽1年且可續約	無	無
綜合所得稅免稅額	每月 $15,000	每月 $0	每月 $15,000（免稅額）
綜合所得稅必要費用扣除率	60%	43%	43%
地價稅率	自用住宅：0.2%	非自用住宅：1%	自用住宅：0.2%
房屋稅率	自用住宅：1.2%	非自用住宅：2% ~ 4.8%	自用住宅：1.2%
囤房稅2.0影響	不受影響	受影響（稅率調整）	不受影響
轉租案件實價登錄規定	必須在簽訂契約後30日內申報	無特定要求	無特定要求

*公益出租人：同意房客申請租金補貼

可以參考 👉🏻什麼是包租代管？一文看懂包租和代管的差別

結論：

社會住宅包租代管計畫提供了多方面的優勢，無論對房東還是租客都能帶來實質的好處。對於房東而言，該計畫不僅能夠減輕日常管理的負擔，還能享受各種費用補助和稅務優惠。每年最高 $10,000 的修繕費補助和 $3,500 的居家安全保險，顯著降低了房源維護的成本。此外，三年的免服務費政策，讓房東在合作初期即可減少財務壓力。稅務方面，包租代管計畫提供的綜合所得稅免稅額和必要費用扣除率，也能有效降低房東的稅務負擔。

對於租客來說，參與該計畫的社會住宅提供了租金優惠和更快速的問題處理機制，進一步提升了租住的舒適度。公證費的補助同樣保障了租賃雙方的權益，確保租賃過程的公平性。

然而，參與社會住宅包租代管計畫的房東需要遵守政府規範，並符合特定條件。特別是，已出租的物件若想加入計畫，需要重新簽訂租賃契約；同時，房客若無親屬關係，依然可以申請承租。房東需確保所有申報和契約的正確性，以避免罰款。

常見問題與解答FAQ

Q1: 已經出租的物件還可以加入包租代管計畫嗎？

可以！即便物件已經出租，只要符合「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」的規定，房東仍可將物件納入計畫。房東需與業者或房客重新簽訂租賃契約，具體辦理方式取決於選擇的方案。

Q2: 房子已經出租好幾年了，如果改登記為社宅會向我追稅嗎？

根據租賃專法第23條，參與社宅包租代管的租賃契約只能用作減稅證明，不會成為查核租賃所得的依據。因此，財政部不能依此契約查核租金收入的稅務問題。

Q3: 房客間沒有親屬關係的話，可以申請包租代管社宅嗎？

可以！申請人與非家庭成員或無親屬關係者可以以「共住」方式申請承租社會住宅包租代管。